Der VII Zivilsenat des BGH hat mit 2 parallelen Urteilen vom 22.12.2000 zu den Grundsatzfragen Stellung genommen, welche Rechtsfolgen sich ergeben, wenn eine Abschlagszahlungsvereinbarung in einem Bauträgervertrag zu Lasten des Erwerbers gegen die Regelung des § 3 II MaBV verstößt. Den Entscheidungen lagen folgende Sachverhalte zugrunde:
Zwei Ehepartner haben je eine noch zu bauende Eigentumswohnung von einem Bauträger erworben. In den notariell beurkundeten Verträgen haben sich die Eheleute zur Zahlung des Kaufpreises in mehreren Raten verpflichtet. Die entsprechende Vereinbarung wich zu Ihren Ungunsten von der MaBV ab. Die Kläger sollten die erste Rate früher zahlen, als nach der MaBV erlaubt. Die Eheleute weigerten sich, einen Restbetrag des Kaufpreises zu zahlen, weil die Wohnflächen zu klein ausgefallen sein sollen.
Das Kammergericht in Berlin hat dem Bauträger mit der Begründung überwiegend Recht gegeben, die Wohnflächen seien vertragsgerecht, der Kaufpreis sei fällig. Auf die Revision der Eheleute hat der VII. Zivilsenat die Berufungsurteile aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurückverwiesen. Der Fall hat dem VII. Zivilsenat Gelegenheit gegeben, seine Rechtsprechung zu den Rechtsfolgen von Verstößen gegen die MaBV weiterzuentwickeln. Die Verordnung sieht u. a. vor, dass der Bauträger sich im Vertrag mit Erwerbern nur Abschlagszahlungen versprechen lassen darf, wenn die Vereinbarung dem § 3 II MaBV entspricht.
Der VII. Zivilsenat hat nunmehr entschieden, dass die Abschlagszahlungsvereinbarung, die zu Lasten der Erwerber gegen § 3 II MaBV verstößt, nichtig ist. An die Stelle der nichtigen Vereinbarung kann als Ersatzregelung nicht der Ratenplan des § 3 II MaBV treten, weil die MaBV nur gewerberechtliche, nicht aber zivilrechtliche Fragen des Vertragsrechts regelt. An die Stelle der unwirksamen Abschlagszahlungsvereinbarung tritt das Werkvertragsrecht des BGB (im konkreten Fall § 641 I BGB alter Fassung).
Danach standen dem Bauträger keine Abschlagszahlungen zu. Seine Forderung wird insgesamt erst fällig, wenn der Erwerber die Wohnung abgenommen hat.
Autor: RA Markus Achenbach
