Bei dem Abschluss eines Bauträgervertrags über den Erwerb einer zu errichtenden Immobilie kommt der Bauleistungsbeschreibung große Bedeutung zu. Diese legt nämlich den Inhalt und den Umfang der Bauleistung fest. Der BGH hat allerdings in einer neuen Entscheidung bestätigt, dass Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen nicht abschließend sind. Aus dem Umstand, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht aufgeführt ist, kann daher nicht geschlossen werden, dass es nicht geschuldet ist.
Der Sachverhalt
Der Bauherr verklagte den Bauunternehmer auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung an einer Zufahrt zum Wohngebäude. Diese Zufahrt war nämlich nicht mit einem Gefälle ausgebildet worden, so dass Oberflächenwasser nicht ungehindert abfließen konnte. Der Bauunternehmer vertrat die Auffassung, dass in der Baubeschreibung nicht erwähnt sei, dass die Zufahrt mit Gefälle ausgeführt werden müsse. Eine solche Ausführung sei daher nicht geschuldet.
Die Entscheidung
Dieser Auffassung folgte der BGH nicht. Wie einzelne Details der Bauleistung auszuführen seien, müsse nicht vollständig in der Baubeschreibung festgelegt werden. Fehle es an einer Vereinbarung, sei der vereinbarte Qualitäts- und Komfortstandart maßgeblich. Dieser ergebe sich aus den gesamten Umständen des Vertrags, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfelds, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes. Zudem sei natürlich zu prüfen, ob die anerkannten Regeln der Technik eine bestimmte Ausführungsart erfordern.
Das Fazit
Auch wenn die Entscheidung die Rechte des Bauherren stärkt, sollte bei Abschluss eines Bauträgervertrags großer Wert auf eine möglichst genaue Beschreibung der zu erbringenden Bauleistungen gelegt werden, um spätere Auseinandersetzungen über die geschuldete Ausführungsart nach Möglichkeit zu vermeiden.
BGH, Urteil vom 21.11.2013, VII ZR 275/12
Autor: RA Markus Achenbach
